על מנת לקדם פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38, על בעלי הבניין/ הדירות להתאגד ולהשיג רוב נדרש של דיירים התומכים בהחלטה. במקרים בהם הדירות הישנות נהרסות (תמ"א 38/2 או פינוי בינוי) הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט הינו 80% מבעלי הדירות בכל מתחם. בתוך מתחם ובו כמה בניינים – יש צורך בהסכמה של לפחות 67% מבעלי הדירות בכל הבניינים שנכללים במתחם. במקרה של תמ"א 38/1, שכולל רק חיזוק של הבניין ותוספת רומות, מדובר ברוב נמוך יותר של 66% בלבד מבעלי הדירות בבניין.
מי הוא בעל דירה סרבן?
בעל דירה סרבן הינו דייר שאינו מסכים לקדם תהליך של תמ"א או הליך של פינוי בינוי בבניין. לבעל דירה סרבן ייתכנו כמה סיבות להתנגדותנו אך לרוב השורה התחתונה תהיה זהה.
מדוע בעלי דירות הופכים ל"סרבנים"?
לפניכם מספר דוגמאות לסיבות שבגללן בעלי דירות מסרבים לקדם הליך התחדשות עירונית:
- התנגדות לזהות הקבלן, היזם או העו"ד המציעים את ההצעה.
- רצון בעל הדירה לקבל תמורה גבוהה יותר מזו שמציעים הקבלן או היזם הנוכחי.
- חשש ממעבר לדירה חלופית.- בעלי דירה מבוגרים שאינם מעוניינים לעזוב את דירתם.
- מגבלה פיזית או נכות המקשה את עזיבה הדירה.
מהו סירוב סביר?
עם השנים, קבעו בית המשפט והמפקח על הבתים המשופים מהו סירוב סביר ומתי מתקיים סירוב שנובע מסיבות שאינן מוצדקות. על פי החוק, בעלי דירות בפרויקט שמועמד להליך התחדשות עירונית יכולים לפנות לבית המשפט ולטעון שהסירוב של בעל הדירה הסרבן אינו סביר, וכי בית המשפט צריך לקבוע שהדייר מוכרח לחתום על תחילת ההליכים.
לפניכם מספר דוגמאות לסיבות אפשריות לסירוב סביר:
- לא הוצעו בטוחות מתאימות מספיק לבעל הדירה.
- לא הוצע פתרון של מגורים חלופיים למשך הבנייה.
- הפרויקט אינו בעל היתכנות כלכלית.
- נסיבות אישיות מיוחדות שבגללן העסקה הופכת ללא כדאית.
- הפגיעה באיכות החיים של בעל הדירה בתקופת הבנייה קשה מידי.
- התמורה לבעל הדירה הסרבן פחותה או מקפחת אותו לעומת בעלי הדירות האחרים.
- בעל הדירה או אחד ממשפחתו סובל ממוגבלות והפתרונות שהוצעו למשפחה אינם מתאימים למצבו.
חוק דייר סרבן
חוק דייר סרבן העניק לבעלי הדירות כלי משמעותי מול בעל הדירה הסרבן שמעכב פרויקט, אך בשנים האחרונות נראה כי כלי זה לא תמיד מספק, זאת בעקבות השאלה מהו סירוב סביר וכיצד ניתן לעמוד אותו. מהסיבה הזו, הוחלט לקדם תיקון לחוק דייר סרבן על מנת להעניק לו עוצמה גדולה יותר וכדי לנקוט גישה וחברתית מול אוכלוסיית הקשישים, שנמנים בדרך כלל ברשימת הדיירים הסרבנים.
התיקון לחוק קובע כי לעומת המצב הישן, בו תביעת דייר סרבן הייתה תביעת נזיקין, כעת בית המשפט יוכל לפסוק גם פיצוי כספי לדיירים המעוניינים בקידום הפרויקט, וגם לפסוק לפינוי הדירה שבבעלת הדייר הסרבן. בית המשפט קבע כי ניתן להוציא צו פינוי לבעל דירה סרבן ולמנות מורשה חתימה שיוכל לקדם את הפרויקט מול היזם בעסקת פינוי בינוי.
בצד החברתי יותר של החוק, נקבע כי היזם מוכרח להציע חלופות מסוימות לבעל דירה קשיש אשר מסרב לפנות את דירתו בפרויקט. את החלופות מוכרח היזם להציע בפרויקט פינוי בינוי ואינו מוכרח להציע אותן בתמ"א 38. אך עם זאת, במסלול של תמ"א 38/1, היזם מחויב להציע דיור חלופי לבעל דירה מעל גיל 80 בזמן הבנייה.
אנו מקווים שכעת אתם יודעים כיצד להתמודד עם דייר סרבן ושאתם בקיאים יותר בחוקים ובתקנות הנוגעות לעניין זה.לפרטים נוספים בנוגע לדייר סרבן אתם מוזמנים לפנות אלינו ואנחנו נשמח לספק לכם את כל המידע הרלוונטי.
